Lorsqu’un propriétaire revend un bien immobilier, il peut être soumis à l’impôt sur la plus-value. Seule la résidence principale échappe à cette imposition. En revanche, les autres biens comme la résidence secondaire, un investissement locatif, un bien reçu par succession ou encore une donation, sont soumis lorsqu’une plus-value est réalisée.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value correspond à la différence entre :
le prix de vente – le prix d’acquisition (majoré de certains frais et travaux)
Ce n’est donc pas le montant total de la vente qui est imposé, mais uniquement le gain net réalisé.
Une fois la plus-value calculée, l’État en prélève une part importante :
19 % d’impôt
17,2 % de prélèvements sociaux
Soit 36,2 % au total, avant application des abattements.
Attention à la définition de la résidence principale
La vente de la résidence principale est exonérée d’impôt, à condition que celle-ci soit réellement reconnue comme votre résidence principale.
L’exonération ne s’applique que si le logement est effectivement et réellement occupé comme votre habitation principale au moment de la vente. L’administration fiscale vérifie notamment que vous y vivez de manière habituelle et effective, et que ce logement constitue bien le centre de votre vie personnelle et familiale. En cas de déménagement ancien, de séparation, de mise en location entre-temps ou d’occupation très ponctuelle, l’exonération peut être refusée, même si vous considérez encore ce bien comme votre « résidence principale ».
Avant de mettre en vente, il est donc essentiel de clarifier votre situation auprès de votre notaire afin d’éviter toute requalification fiscale et une imposition de la plus-value que vous pensiez exonérée. 36,2 % du montant de votre plus value en dépend…
Les abattements selon la durée de détention
L’imposition diminue au fil du temps. Deux régimes d’abattement coexistent :
Pour l’impôt de 19 % : exonération totale après 22 ans de détention.
Pour les prélèvements sociaux : exonération totale après 30 ans de détention.
Ainsi, au-delà de 30 ans, un bien est totalement exonéré de plus-value.
Les principaux cas d’exonération
Certaines situations permettent de vendre un bien sans payer d’impôt sur la plus-value. Les cas d’exonération les plus courants sont :
- La vente de la résidence principale; ainsi que, sous conditions, les dépendances vendues simultanément (garage, parking…).
- La vente d’un bien autre que la résidence principale lorsque deux conditions sont réunies
Le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les 4 années précédant la vente.
Le produit de la vente est réutilisé pour acheter ou construire sa résidence principale dans un délai de 2 ans.
- Les biens dont le prix de vente n’excède pas 15 000 €
- Les biens détenus depuis plus de 22 ans (exonération de l’impôt) et 30 ans (exonération totale)
- Certains cas spécifiques (handicap, expropriation, retraités modestes, etc.)
La liste complète est disponible sur le site officiel Service-Public.
Plus-value et succession : un point à connaître
En cas d’héritage, le prix d’acquisition retenu n’est pas le prix auquel le défunt avait acheté le bien, mais sa valeur fixée lors de la succession.
C’est un point important car il impacte directement le calcul de la plus-value au moment de la revente.
Il est donc indispensable de demander à votre notaire le détail de cette évaluation avant de finaliser l’acceptation de la succession, car elle va impacter l’imposition.
Comment réduire légalement la plus-value imposable ?
Le vendeur peut intégrer plusieurs dépenses au prix d’acquisition, ce qui réduit mécaniquement la plus-value. Les principaux postes admis sont :
Les frais de notaire lors de l’achat, soit au forfait de 7,5 % du prix d’achat, soit au montant réel sur justificatifs
Les travaux, au forfait de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans (sans justificatif nécessaire) ou au montant réel des travaux facturés, s’ils répondent aux critères fiscaux (amélioration, extension, mise aux normes…).
Les travaux réalisés dans la copropriété (ravalement, voirie, réseaux…) peuvent également être pris en compte.
Les frais de mise en vente, comme les diagnostics immobiliers obligatoires, par exemple, peuvent être intégrés.
L’importance de faire le point avec votre notaire avant de vendre
Avant de mettre un bien sur le marché, il est essentiel de vérifier avec précision les frais que vous pouvez intégrer au calcul, et demander plusieurs simulations de taxation selon différents scénarios de prix.
Cela évite les mauvaises surprises et permet d’adopter une stratégie de prix cohérente.
Négocier longuement 10 000 € avec un acheteur au risque de louper votre vente peut s’avérer inutile si une grande partie de cette somme revient finalement à l’État.
Article par Joelle Minkus, auteur du livre: “Vendre seul sa maison ou son appartement“
