Vous souhaitez vendre un appartement ou une maison mais le bien est actuellement en location… Comment faire ?
Le cas des locations de courtes durées
Si votre bien est en location courte type AirBnb, il suffit d’attendre la fin de la dernière location et de retirer le bien des plateformes. Si des locations sont à venir, vous pouvez les annuler.
Vérifiez avant la mise en vente que les derniers occupants n’ont rien abîmé.
Vous n’êtes pas obligés de vider le bien, en précisant qu’il peut être vendu meublé ou vide, à la préférence de l’acquéreur. Si l’acheteur est lui-même investisseur et souhaite remettre le bien en location suite à l’achat, le fait qu’il soit déjà meublé est un argument de poids.
Vendre vide après une location avec bail d’un an ou 3 ans
Si votre logement est actuellement loué et que vous voulez le vendre sans locataire car le montant sera plus intéressant pour vous, il vous faudra vous armer de patience et bien respecter la procédure.
Il vous faut notifier au locataire un congé pour vente au moins 6 mois avant la fin du bail. Ce congé pour vente doit mentionner la date de l’échéance du bail, le prix et les conditions de vente ainsi que les 5 premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire a alors 2 mois pour se montrer acquéreur et acheter votre bien lui-même. S’il ne fait pas d’emprunt, la vente doit se conclure dans les 2 mois, et dans les 4 mois si le locataire devenu acheteur a recours à un emprunt bancaire.
S’il ne se manifeste pas pendant les 2 mois suite à la réception du congé pour vente ou s’il la décline, il doit laisser visiter le bien minimum 2h par jour et il peut partir à tout moment avant échéance du bail.
Attention si le vendeur accepte un changement de condition ou de prix avec de potentiels acquéreurs, il doit le notifier au locataire qui pourrait à nouveau se montrer lui-même acheteur, auquel cas il passe en priorité.
Respectez impérativement la procédure et les délais car tout manquement annulerait automatiquement le congé pour vente et la vente serait invalidée chez le notaire. Il faudra alors tout recommencer !
Vendre le bien occupé
Vous pouvez également vendre votre bien avec le bail en cours et le locataire en place. L’acheteur devra reprendre le bail en cours et le renouveler au moins une fois. Si vous venez tout juste de signer un bail de 3 ans, votre acheteur devra le renouveler au moins une fois et achète donc un bien avec le locataire actuel en place pour 6 ans.
Un logement occupé se vend moins cher qu’un logement vide, puisque l’acheteur n’est pas libre d’habiter le bien et doit respecter le bail déjà en place. Le prix de la vente se fait sur un calcul de rentabilité du loyer actuel et des évolutions possibles selon la réglementation en vigueur.
Article par Joelle Minkus, auteur du livre: “Vendre seul sa maison ou son appartement“
